İmar Planı İptal Davası: Şartlar, Süre, Ruhsat ve Tazminat

İmar Planı İptal Davası: Şartlar, Süre, Ruhsat ve Tazminat

İmar Planı ve Hukuki Önemi: Mülkiyet Hakkı ile Kamu Yararı Dengesi

İmar planı, bir yerleşim alanının mevcut ve gelecekteki ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla, konut, ticaret, sanayi, yeşil alan, ulaşım ve sosyal donatı alanlarının düzenlenmesini öngören; şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı doğrultusunda hazırlanan, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayalı olarak idare tarafından yapılan bağlayıcı düzenleyici idari işlemdir. Bu planlar sayesinde kentlerin düzenli, sağlıklı, dengeli ve sürdürülebilir gelişimi sağlanır; bireylerin mülkiyet hakkı ile toplumun ortak menfaatleri arasında adil bir denge kurulmaya çalışılır. İmar planları, kentleşme sürecinde kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi düzenleyen en önemli hukuki araçtır.

• Anayasa md. 35 ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, imar planları ile sınırlandırılabilir.
• Anayasa md. 56 sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkını düzenler. Bu da imar planlarının şehircilik ilkeleri doğrultusunda hazırlanmasını zorunlu kılar.

Nitekim Danıştay kararlarında, kamu yararı planların meşruiyetinin en temel ölçütü olarak kabul edilmektedir (İDDK, E.2009/1876, K.2012/2435).

İmar planı, hukuk devleti–mülkiyet hakkı–kamu yararı üçgeninin sahadaki somut aracıdır. Plan doğru yapıldığında kent kaliteli yaşama, yatırım öngörülebilirliğine ve afet dayanıklılığına kavuşur; hatalı yapıldığında ise mülkiyet uyuşmazlıkları, altyapı tıkanıklığı ve çevresel zararlar üretir. Bu nedenle planlar usulde şeffaf, esasta veri temelli ve hiyerarşik tutarlı olmak zorundadır; yargısal denetim de bu standardı güvence altına almaktadır.

Bu yazıda imar planının tanımını, türlerini, itiraz sürecini ve hukuki önemini detaylı olarak ele alacak; ayrıca Danıştay’ın güncel kararları ışığında uygulamadaki yansımalarını inceleyeceğiz.

İmar Planlarının Türleri ve Hukuki Dayanakları (Nazım ve Uygulama İmar Planı)

İmar planları; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı gibi üstten alta hiyerarşik bir düzende işler. Bu hiyerarşi, planlama sisteminin tutarlılığını, sürdürülebilirliğini ve kamu yararına uygunluğunu güvence altına alır. İmar planlarının türleri, şehircilik hukukunun en temel konularından biridir. Türkiye’de 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere ilgili yönetmelik ve mevzuat çerçevesinde imar planları; kapsam, ölçek ve amaçlarına göre farklı türlere ayrılmaktadır. İmar planlarının dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’dur.

Mekânsal Strateji Planları

• Tanımı: Ulusal ve bölgesel ölçekte, ülkenin ekonomik, sosyal, kültürel ve çevresel gelişme hedeflerini belirleyen, mekânsal gelişim stratejilerini ortaya koyan üst ölçekli planlardır.
• Özellikleri:

1. Yatırım kararlarını yönlendirir.
2. Bölgesel kalkınma ajanslarının hazırladığı bölgesel planlarla uyumlu olur.
3. İmar Kanunu m. 5’te düzenlenmiştir.

Çevre Düzeni Planları

• Tanımı: Bölge, havza veya il ölçeğinde hazırlanan; konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi ana kullanımların dağılımını gösteren planlardır.
• Ölçek: Genellikle 1/100.000, 1/50.000 veya 1/25.000 ölçeklidir.
• Amaç: Doğal kaynakların korunması, sürdürülebilir kalkınma ve dengeli kentleşme politikalarının uygulanmasıdır.

Nazım İmar Planı

• Tanımı: Kentin gelişme yönlerini, büyüklüğünü, ana ulaşım sistemlerini ve temel kullanım alanlarını gösteren, rehber nitelikte üst ölçekli plandır.
• Ölçek: Genellikle 1/5.000 ölçek
• İçeriği:

1. Konut, ticaret, sanayi, yeşil alan, ulaşım alanlarının dağılımı.
2. Sosyal donatı alanlarının (okul, hastane, park vb.) yer seçimi.

• Özellik: Daha alt ölçekteki uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil eder.

Uygulama İmar Planı

• Tanımı: Nazım imar planına uygun olarak yapılan, uygulamaya yönelik düzenlemeleri içeren ayrıntılı plandır.
• Ölçek: Genellikle 1/1.000 ölçek
• İçeriği:

1. Parselasyon sınırları, yapı adaları, yollar.
2. Yapılaşma koşulları (emsal, yükseklik, çekme mesafeleri vb.).

• Özellik: Belediyeler veya ilgili idarelerce fiilen uygulamaya sokulan plandır.

Mevzi İmar Planı

• Tanımı: Mevcut imar planı içinde olmayan veya mevcut planla yeterince düzenlenmeyen alanlarda, çevresiyle ilişkisi kurularak hazırlanan özel plandır.
• Amaç: Belirli bir bölgenin ihtiyaçlarına yönelik (örneğin yeni sanayi bölgesi, üniversite kampüsü, turizm alanı).
• Dayanak: 3194 sayılı Kanun m. 8.

2.6. Revizyon İmar Planı

• Tanımı: Mevcut imar planının tamamının veya önemli bir bölümünün değiştirilmesi amacıyla hazırlanan plandır.

• Özellik:

  • Kapsamlı bir değişiklik söz konusudur.

  • Planın ana kararlarını etkiler.

2.7. İlave İmar Planı

• Tanımı: Mevcut imar planı sınırlarının dışında kalan, yeni gelişim alanlarını planlamak amacıyla yapılan plandır.

• Özellik:

  • Şehrin büyümesi sonucu ortaya çıkan yeni yerleşim alanlarını kapsar.

2.8. Plan Değişikliği

• Tanımı: İmar planlarının tamamını değil, yalnızca belirli bir kısmını değiştiren, dar kapsamlı düzenlemedir.

• Özellik:

  • Genellikle parsel bazında değişiklik içerir.

  • Kamu yararı ilkesine uygun olması gerekir.

  • İptal davalarında sıkça tartışma konusu olur.

2.9. Koruma Amaçlı İmar Planı

• Tanımı: Sit alanları, tarihi ve kültürel varlıkların bulunduğu alanlarda, bu değerlerin korunmasını sağlamak amacıyla hazırlanan planlardır.

• Özellik:

  • Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulları tarafından onaylanır.

  • Normal imar planlarından farklı olarak, öncelikli amaç korumadır.

Danıştay, imar planlarını düzenleyici idari işlem olarak nitelendirmekte ve bu planların doğrudan iptal davasına konu olabileceğini belirtmektedir (Danıştay 6. D., E.2015/8429, K.2018/4521).

İmar Planı Hazırlık, Onay ve Askı Süreci Nasıl İşler?

İmar planlarının hazırlanması ve yürürlüğe girmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde belirli aşamalara tabidir. Bu süreç hem teknik hem de hukuki bir nitelik taşır. İmar Kanunu md. 8, planların hazırlanma ve onay sürecini ayrıntılı biçimde düzenler:

3.1. Hazırlık Aşaması

• İhtiyaç Tespiti: Plan yapılacak alanın mevcut durum analizi, nüfus projeksiyonu, ulaşım, altyapı, jeolojik yapı, çevresel hassasiyetler değerlendirilir.

• Kurumsal Görüşler: Çevre, tarım, orman, ulaştırma, enerji gibi ilgili kamu kurumlarının görüşleri alınır.

• Planlama Ekibi: Yetkili idare (belediye veya il özel idaresi), şehir plancıları ve uzmanlardan oluşan ekip ile plan taslağı hazırlanır.

• Plan Raporu: Teknik gerekçeler, veriler ve plan kararlarının dayanağı raporda açıklanır.

3.2. Onay Aşaması

• Nazım ve Uygulama İmar Planları: Belediye sınırları içinde belediye meclisi, büyükşehirlerde ise ilçe belediye meclisi + büyükşehir belediye meclisi tarafından onaylanır.

• Çevre Düzeni Planı: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili idare tarafından onaylanır.

• Onay Yetkisi: Planın türüne göre (nazım, uygulama, mevzi, revizyon, ilave plan) değişmekle birlikte, yetkili organın kararı ile plan hukuken geçerlilik kazanır.

3.3. İlan ve Askı Süreci

• Onaylanan planlar bir ay süreyle belediye başkanlığı veya il özel idaresi ilan panosunda ve internet sitesinde askıya çıkarılır.

• Bu süre içinde herkes plana ulaşabilir, inceleyebilir.

• İtiraz Hakkı: Askı süresi içinde plan kararlarına yazılı olarak itiraz edilebilir.

• İtirazların İncelenmesi: Belediye meclisi veya il genel meclisi, yapılan itirazları en geç 15 gün içinde değerlendirip karara bağlamak zorundadır.

3.4. Kesinleşme

• İtirazlar karara bağlandıktan sonra plan kesinleşir.

• Askı süresinde itiraz edilmeyen ya da itirazı reddedilen planlar da kesinleşmiş imar planı haline gelir.

• Kesinleşen plan, uygulama işlemlerine (ruhsat, parselasyon, kamulaştırma) doğrudan dayanak oluşturur.

İmar Planına İtiraz ve Askı Sürecinde Vatandaş Hakları

İmar planları, kentlerin gelişim yönünü, yapılaşma düzenini ve kullanım alanlarını belirleyen temel idari işlemlerdir. Bu nedenle vatandaşların ve ilgili kurumların itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz süreci hem idari aşamayı hem de sonrasında yargısal denetimi kapsar.

4.1. Dayanak Mevzuat

• 3194 sayılı İmar Kanunu m. 8/b: Nazım ve uygulama imar planları belediye meclisince onaylandıktan sonra bir ay süre ile ilan edilir.

• İlan süresinde itiraz mümkündür.

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği: Planların askıya çıkarılması ve itiraz prosedürünü detaylandırır.

4.2. Askı Süresi ve İlan

• Onaylanan imar planı, belediye başkanlığı veya il özel idaresi tarafından en az 1 ay süreyle ilan panosunda ve internet sitesinde duyurulur.

• Bu süreye “askı süresi” denir.

• İlgili herkes bu süre içinde plana ulaşabilir ve itiraz edebilir.

4.3. İtiraz Hakkı Olanlar

• Planın kapsadığı alanda taşınmaz malikleri.

• O bölgede ikamet eden veya menfaati etkilenen kişiler.

• Kamu kurumları ve meslek odaları (örneğin Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası).

• Hukukta bu durum “menfaat bağının varlığı” ilkesiyle sınırlandırılır.

4.4. İtirazın Usulü

• Süre: Askı süresi içinde yapılmalıdır (30 gün).

• Şekil: Yazılı dilekçe ile belediyeye veya ilgili idareye verilir.

• İçerik:

  • İtiraz konusu plan kararı (örneğin “parselimin yeşil alana ayrılması”),

  • Hukuki dayanaklar (kamu yararına aykırılık, şehircilik ilkelerine aykırılık),

  • Talep (planın ilgili kısmının düzeltilmesi veya iptali).

4.5. İtirazların Değerlendirilmesi

• İtirazlar, belediye meclisi veya il genel meclisi tarafından en geç 15 gün içinde karara bağlanır.

• İtiraz kabul edilirse plan revize edilir.

• Reddedilirse plan kesinleşir.

4.6. Yargı Yolu

• İtiraz reddedildiğinde veya hiç itiraz edilmediğinde dahi plan kesinleşir.

• Kesinleşen imar planına karşı, iptal davası açılabilir.

• Yetkili mahkeme: İdare mahkemesi.

• Dava süresi: 60 gün (2577 sayılı İYUK m. 7).

• Dava açma ehliyeti: Menfaat bağını taşıyan kişiler.

4.7. Danıştay İçtihatları

Danıştay, itiraz süreciyle ilgili olarak şu ilkeleri benimsemiştir:

• Plan hiyerarşisine aykırı imar planları iptal edilir.

• Kamu yararı ve şehircilik ilkelerine aykırı plan kararları hukuka aykırıdır.

• İtiraz edilmese bile, planlara karşı iptal davası açılabilir (itiraz zorunlu ön koşul değildir).

Danıştay’a göre, itirazların değerlendirilmesi idarenin takdir yetkisine girse de bu yetki keyfi şekilde kullanılamaz ve mutlaka şehircilik ilkelerine uygun olmalıdır (Danıştay 6. D., E.2014/7654, K.2017/1234).

İmar Planı İptal Davası Nasıl Açılır? Şartlar, Süre ve Usul

Vatandaşların en çok araştırdığı sorulardan biri “İmar planı iptal davası nasıl açılır?” sorusudur.

• Dava açma süresi: Askı ilanından itibaren 60 gün (İYUK md. 7).

• Dava açma şartları: Kamu yararına aykırılık, şehircilik ilkelerine aykırılık, eşitlik ihlali.

• Yürütmenin durdurulması: Telafisi güç zarar ihtimalinde mümkündür (İYUK md. 27).

• Görevli mahkeme: İdare mahkemeleridir.

Danıştay İDDK kararlarına göre, kamu yararı planların meşruiyetinin temel ölçütüdür (İDDK, E.2009/1876, K.2012/2435).

İmar Planı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İmar planlarının iptaline ilişkin davalarda görevli ve yetkili mahkeme, planın ölçeğine göre değişmektedir. 2577 sayılı İYUK md. 32 ve 3194 sayılı İmar Kanunu md. 8 çerçevesinde, tek bir belediye sınırını ilgilendiren planlarda idare mahkemeleri görevliyken, bölgesel veya ülke ölçeğindeki çevre düzeni planları bakımından ilk derece yargı yeri olarak Danıştay yetkilidir. Bu ayrım, hem planların etkilediği alan hem de kamu yararı düzeyinin farklı olmasından kaynaklanır.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2015/6283, K.2018/1772 sayılı kararında;
“Birden çok idare mahkemesinin yetki alanına giren 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planının, tek bir idare mahkemesinin yetki alanına giren kısıtlı bir bölümünde değişiklik yapılması halinde, bu değişikliğin ana plandan bağımsız bir işlem gibi değerlendirilemeyeceği, dolayısıyla uyuşmazlığın çözümünde ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’ın görevli olduğu” hükme bağlanmıştır.

İmar Planı Davalarında Ehliyet Şartı

İptal davası açabilmek için davacının dava konusu işlemle meşru, güncel ve kişisel bir menfaat bağının bulunması gerekir. İmar planı davalarında bu bağ genellikle mülkiyet üzerinden kurulur. Doktrinde, malik olmanın yanı sıra komşu parsel sahibi olmanın veya planın doğrudan etki ettiği mahalle sakini olmanın da yeterli olduğu kabul edilmektedir.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2012/415, K.2014/1811 sayılı kararında;
“İmar planlarına karşı dava açılabilmesi için uyuşmazlığa konu taşınmazın maliki veya komşu, bitişik taşınmazın maliki ya da en azından mahalle sakini olmak gerektiği; yalnızca şehir sakini veya belde sakini sıfatıyla ancak çevrenin, tarihi ve kültürel değerlerin korunması gibi kamu yararını yakından ilgilendiren konularda dava açılabileceği” belirtilmiştir.

İmar Planlarına Karşı Dava Açma Süresi ve Askı Süreci

3194 sayılı İmar Kanunu md. 8 uyarınca planlar 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu ilan süresi içinde yapılan itirazların değerlendirilmesi gerekir. 2577 sayılı İYUK md. 7’ye göre dava açma süresi ise askı ilanının sona ermesinden itibaren 60 gündür. Askı süresi hak düşürücü niteliktedir.

Danıştay 6. Dairesi, E.2013/7452, K.2015/2876 sayılı kararında;
“İmar planlarının askıda ilan edildiği bir aylık süre içinde yapılan itirazın reddi yolunda idarece tesis edilen işlemin, dava açma süresi geçtikten sonra ilgilisine bildirilmesinin, dava açma süresini canlandırmayacağı” hükme bağlanmıştır.

Benzer şekilde Danıştay 6. Dairesi, E.2013/5872, K.2016/2718 sayılı kararında;
“Askı ilan süresinde 2577 sayılı Kanun’un 11. maddesi kapsamında yapılan başvurunun zımnen reddedilmesi halinde dava açma süresinin bu red tarihinden başlayacağı; askı süresinde itiraz edilmemişse dava açma süresinin son ilan tarihinden itibaren başlayacağı”na karar verilmiştir.

İmar Planı Davalarında Taleple Bağlılık İlkesi

İdari yargıda hâkim, davacının talebiyle bağlıdır. Yani dava dilekçesinde belirtilmeyen hususlar hakkında resen karar veremez. İmar planı davalarında taşınmaza getirilen farklı işlevler söz konusu olduğunda, davacı yalnızca belirli bir işlevi dava konusu yapmışsa, diğer işlevler yönünden inceleme yapılamaz.

Nitekim Danıştay 6. Dairesi’nin E.2019/18223, K.2022/2485 sayılı kararında;
“İmar planında taşınmaza getirilen birden fazla işlevden dava konusu edilmeyen işlev yönünden de yargısal denetim yapılarak hüküm kurulmasının taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğu”na hükmedilmiştir.

İmar Planı İptal Davalarında İvedi Yargılama Usulü

6545 sayılı Kanun ile 2577 sayılı İYUK md. 20/A eklenmiş, bazı işlemler için “ivedi yargılama usulü” kabul edilmiştir. Özelleştirme kapsamındaki imar planları ve Bakanlık tarafından yapılan bazı planlar bu kapsama girmektedir. Bu usulde dava açma süresi 30 gündür ve yürütmenin durdurulması talepleri hızla sonuçlandırılır.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2016/1127, K.2017/2314 sayılı kararında;
“2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesi uyarınca Hazine ve Maliye Bakanlığı Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan imar planlarının ivedi yargılama usulüne tabi olduğu, bu nedenle dava açma süresinin 30 gün olduğu ve 11. madde hükümlerinin uygulanamayacağı; dava açma süresinin, ilan ve askı sürecinde bu hususun ilgililere açıkça bildirilip bildirilmediğine göre değerlendirilmesi gerektiği” belirtilmiştir.

İmar Planı Dava Dilekçesi ve Usule İlişkin Kurallar

İYUK md. 3’e göre dava dilekçelerinde “davanın konusu, sebepleri ve sonucu” açıkça yazılmalıdır. İmar planı iptal davalarında, hangi ölçekli planın, hangi tarihte onaylandığının ve hangi gerekçelerle hukuka aykırı olduğunun net biçimde gösterilmesi gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilebilir.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2012/3187, K.2014/4520 sayılı kararında;
“Yargı mercilerince hukuka uygunluk denetiminin taleple bağlı olarak yapılacağı, bu nedenle talebin belirli ve somut olması gerektiği; dava dilekçelerinde dava konusu planın açıkça belirtilmemesi ve dava konusu ile talep sonucunun çelişkili olması halinde dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. maddesine aykırı olduğu” sonucuna varılmıştır.

Mekansal Planlama Kademeleri ve Plan Hiyerarşisi

Şehircilik ilkelerine göre planlar arasında hiyerarşi vardır. Çevre düzeni planı → nazım imar planı → uygulama imar planı şeklinde bir silsile mevcuttur. Alt ölçekli planların üst ölçekli planlara aykırı olması halinde iptal edilir.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2015/8321, K.2018/2460 sayılı kararında;
“Üst ölçekli çevre düzeni planı ve nazım imar planına karşı dava açma süresi geçirilmiş olsa dahi, bu planların uygulaması niteliğinde olan alt ölçekli 1/1000 uygulama imar planına karşı süresi içinde dava açıldığında, alt ölçekli plan ile birlikte dayanağı üst ölçekli planların da dava konusu edilebileceği”ne hükmedilmiştir.

Plan Müellifi ve Plan Hazırlık Çalışmaları

İmar Kanunu ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre imar planı yalnızca yetkili plan müellifi (şehir plancısı) tarafından hazırlanabilir. Plan müellifi olmayan kişilerin hazırladığı planlar geçerli değildir. Ayrıca plan hazırlığında ulaşım, altyapı, çevre ve koruma verilerinin dikkate alınması gerekir.

Danıştay 6. D., E.2012/823, K.2015/2940:
“Plan müellifi olmayan kişi tarafından hazırlanan imar planının hukuka aykırı olduğu ve iptal edilmesi gerektiği” sonucuna varılmıştır.

Danıştay 6. D., E.2013/5872, K.2016/2718:
“Ulaşım ve altyapı verileri dikkate alınmadan yapılan imar planının şehircilik ilkelerine aykırı olduğu” gerekçesiyle iptal edilmiştir.

İmar Planlarında Gösterim Teknikleri ve Donatı Standartları

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, planlarda donatı standartlarının ve gösterim tekniklerinin nasıl olacağını belirler. Eğitim, sağlık, yeşil alan gibi donatı alanlarının kişi başına düşen asgari standartları vardır. Bu standartların gözetilmemesi planın iptaline yol açar.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2014/7516, K.2017/3150 sayılı kararında;
“İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı alanlarının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde öngörülen standartların altında bırakılması nedeniyle planın şehircilik ilkelerine aykırı olduğu ve iptal edilmesi gerektiği”ne hükmedilmiştir

İmar Planı Değişikliği ve Revizyonuna İlişkin Kararlar

İmar planlarının revizyonu ancak kamu yararı ve şehircilik ilkeleri çerçevesinde mümkündür. Revizyon, plan bütünlüğünü koruyarak, genel düzeni yeniden ele almak anlamına gelir. Yalnızca özel bir yatırımcı lehine yapılan değişiklikler, planlama esaslarına ve eşitlik ilkesine aykırı görülür.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2015/2146, K.2018/4102 sayılı kararında;
“Yalnızca belli bir yatırımcı lehine yapılan plan değişikliğinin kamu yararına aykırı olduğu, bu tür değişikliklerin planlama esasları ve şehircilik ilkeleriyle bağdaşmadığı”na hükmedilmiştir.

İlave ve Islah İmar Planları Nedir? 

İmar planlama sistemimizde, şehirlerin mevcut ihtiyaçlarına göre farklı plan türleri uygulanmaktadır. Bu kapsamda ilave imar planı ve ıslah imar planı, özel amaçlara hizmet eden iki plan türüdür.

16.1. İlave İmar Planı 

• Tanımı: Mevcut imar planı sınırları dışında kalan, ancak kentin gelişimiyle birlikte yeni yerleşim ihtiyacı doğan alanlar için hazırlanan plandır.

• Amaç: Kentin büyümesi sonucu ortaya çıkan konut, sanayi veya sosyal donatı ihtiyacını karşılamak.

• Özellikleri:

  • Mevcut planın devamı niteliğindedir, plan hiyerarşisine uygun olmak zorundadır.

  • Çoğunlukla yeni gelişim bölgeleri için yapılır.

  • Nazım ve uygulama imar planıyla birlikte hazırlanabilir.

• Örnek: Bir şehirde nüfus artışıyla birlikte mevcut konut alanlarının yetersiz kalması üzerine, yeni bir bölgenin konut alanı olarak planlanması.

16.2. Islah İmar Planı

• Tanımı: Daha önce plansız veya kaçak yapılaşmış alanlarda mevcut durumun iyileştirilmesi ve düzenlenmesi amacıyla yapılan plandır.

• Amaç: Hukuka aykırı ya da düzensiz yapılaşmaları şehircilik ilkelerine uygun hale getirmek.

• Özellikleri:

  • Mevcut fiili yapılaşmayı dikkate alarak hazırlanır.

  • Parselasyon, yol, yeşil alan ve donatı ihtiyaçlarını düzenler.

  • Genellikle gecekondu bölgeleri veya kaçak yapılaşma yoğun alanlarda kullanılmıştır.

• Güncel Durum: 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun ile uygulanmış, sonrasında büyük ölçüde işlevini yitirmiştir. Günümüzde daha çok kentsel dönüşüm projeleri ile benzer amaçlar taşır.

16.3. Hukuki Önemi

• İlave imar planı, şehirlerin geleceğe yönelik gelişme alanlarını belirlerken;

• Islah imar planı, geçmişteki plansız yapılaşmanın yarattığı sorunları çözmeye yöneliktir.

• Her ikisi de kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olmalı; aksi halde yargı denetimi sonucunda iptal edilebilir.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2016/8971, K.2020/3580 sayılı kararında;
“Mevzuata aykırı yapılaşmaların bulunduğu bölgelerle bütünleştirilmesi amacıyla ıslah imar planı sınırlarının genişletilmesine veya mevcut ıslah imar planında ortaya çıkan maddi hataların giderilmesine yönelik değişiklik yapılması dışında ıslah imar planlarının, revizyon adı altında değişikliğe konu edilemeyeceği”ne karar verilmiştir.

Mevzi İmar Planı

Mevzi imar planı, mevcut imar planı sınırları içinde bulunmayan veya imar planı içinde kalmakla birlikte, çevresiyle bütünleşmemiş, ihtiyaç duyulan alanlarda hazırlanan imar planıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiştir.

17.1. Amaç ve Kapsam

• Belirli bir bölgede ortaya çıkan özel kullanım ihtiyacını karşılamak için yapılır (örneğin üniversite kampüsü, organize sanayi bölgesi, büyük ölçekli turizm yatırımı).

• Çoğu zaman mevcut planların dışında kalan boş veya gelişmeye açık alanları düzenler.

• Çevre ile uyumlu olma şartı vardır; üst ölçek planlarla (nazım ve çevre düzeni planı) tutarlı olmak zorundadır.

17.2. Özellikleri

• Genellikle 1/1000 ölçekli uygulama planı niteliğinde hazırlanır, fakat gerektiğinde 1/5000 ölçekli nazım plan kararlarını da içerebilir.

• Hazırlanabilmesi için:

  • Alanın mevcut planlarda yer almaması veya mevcut planın ihtiyacı karşılamaması,

  • Çevresiyle plan bütünlüğü kuracak şekilde tasarlanması gerekir.

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre mevzi imar planı yapılacak alanın, ulaşım ve altyapı bağlantılarının üst ölçekli plan kararlarına uygun şekilde gösterilmesi şarttır.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2012/4499, K.2016/1281 sayılı kararında; “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin yürürlüğe girdiği 14/06/2014 tarihinden önce mevzi imar planı yapılabilmesi için alanın her tür ve ölçekteki plan sınırlarının dışında bulunması gerektiği, söz konusu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra hiçbir ölçekte mevzi imar planı yapılmasının mümkün olmadığı” belirtilmiştir.

Kıyılara Yönelik İmar Planları

Kıyılar, Anayasa md. 43 uyarınca devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu nedenle kıyılarda imar planı yapılırken üstün kamu yararı aranır. Kıyı kenar çizgisi içinde yapılaşmaya izin veren planlar, kamu yararı bulunmadıkça iptal edilmektedir.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2012/6543, K.2015/2217 sayılı kararında;
“Kıyı kenar çizgisi içinde yapılaşmaya izin veren planın, üstün kamu yararı bulunmadığı için iptal edilmesi gerektiği”ne karar verilmiştir.

Planlamada Üstün Kamu Yararı İlkesi

Planlama hukukunda kamu yararı temel ölçüttür. Ancak bazı durumlarda “üstün kamu yararı” aranır. Özellikle tarım alanlarının, ormanların, kültürel mirasın veya kıyıların imara açılması gibi durumlarda üstün kamu yararı şartı aranır.

Danıştay 6. Dairesi’nin E.2015/8429, K.2018/4521 sayılı kararında;
“Yeşil alanların imara açılmasına ilişkin plan değişikliğinin kamu yararına aykırı olduğu, planlama esasları ve şehircilik ilkeleri çerçevesinde üstün kamu yararı bulunmadığı için iptal edilmesi gerektiği” sonucuna varılmıştır

İmar Planı İptalinin Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi

İmar planının iptal edilmesi, bu plana dayalı verilen ruhsatları da hukuki dayanaktan yoksun bırakır. İptal sonrası ruhsatın “kazanılmış hak” doğurup doğurmadığı tartışmalı olsa da Danıştay içtihatlarında ruhsatların geçersiz hale geleceği kabul edilmektedir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2016/1426, K.2018/1791 sayılı kararında;
“İptal edilen imar planına dayalı olarak alınan ruhsatın kazanılmış hak doğurmayacağı, bu nedenle hukuken geçersiz hale geleceği”ne hükmedilmiştir.

İmar Planı İptali ve Tam Yargı Davaları (Tazminat)

İYUK md. 12 uyarınca, imar planının iptali sebebiyle zarar gören kişiler tam yargı davası açarak tazminat talep edebilir. Bu durum özellikle yatırımcıların zarara uğradığı projelerde gündeme gelir.

Danıştay 6. Dairesi, E.2013/9187, K.2016/3210 sayılı kararında;
“İmar planının iptali nedeniyle arsası üzerinde yatırım yapamayan kişinin uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiği”ne karar verilmiştir.

Yatırımcı Açısından Riskler

İmar planlarının iptali yatırımcılar için ciddi riskler doğurur:

• Projenin hukuki dayanağı ortadan kalkar.

• Banka kredileri ve ruhsatlar geçersiz hale gelir.

• İnşaat ruhsatsız konuma düşebilir.

Danıştay 6. D., E.2012/7431, K.2015/2274:
“İptal edilen imar planı kapsamında verilen inşaat ruhsatının geçersiz olduğu” hükme bağlanmıştır.

Danıştay 6. D., E.2011/6782, K.2014/1985:
“Plan iptaline rağmen sürdürülen inşaatın ruhsatsız yapı niteliğinde olduğu”na karar verilmiştir.

23. İmar Planlarının Yargısal Denetimi ve Bilirkişi İncelemeleri

Anayasa md. 125 uyarınca mahkemeler yalnızca hukuka uygunluk denetimi yapar.

• Bilirkişi raporları, şehircilik ve planlama esaslarının teknik boyutunu mahkemeye aktarır.

• Danıştay 6. D., E.2016/4321, K.2019/2846 kararında bilirkişi raporu, planın şehircilik ilkelerine aykırılığını ortaya koyduğundan iptal kararı verilmiştir.

Bu durum bilirkişi incelemelerinin fiilen belirleyici olduğunu göstermektedir.

Danıştay ve Anayasa Mahkemesi Kararlarıyla İmar Planı İptali

• Danıştay: Yeşil alanların imara açılması, yoğunluk artışları gibi durumlarda iptal kararı vermektedir.

• AYM: Mülkiyet hakkı ihlali gerekçesiyle bireysel başvurularda ihlal kararı vermektedir (AYM, B. No: 2014/2267, 25.02.2016).

• AİHM: AİHS Ek Protokol 1 md. 1 çerçevesinde, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceğini kabul etmektedir.

İmar Planı İptalinin Sonuçları: Ruhsat, Yapı ve Tazminat Sorunları

İmar planı iptal edilince plan geçmişe etkili olarak geçersiz hale gelir.

• Ruhsatların durumu: Plan iptali sonrası verilen ruhsat, kazanılmış hak doğurmaz (İDDK, E.2016/1426, K.2018/1791).

• Yapının durumu: Yapı ruhsatsız hale gelir ve yıkım gündeme gelebilir.

• Tazminat hakkı: Vatandaşlar ve yatırımcılar, uğradıkları zarar için İYUK md. 12 kapsamında tam yargı davası açabilir (Danıştay 6. D., E.2013/9187, K.2016/3210).

Kaynakça

• Avcı, M. (2020). İmar Hukuku Dersleri. Seçkin Yayıncılık.

• Giritlioğlu, B. (2019). İmar Hukuku. Seçkin Yayıncılık.

• Çelik Şimşek, M., & Uzun, E. (2018). “İmar Planlarının İptali Sonrası Kök Parsele Dönüş İşlemleri”, TAAD, 9(35).

• Canbazoğlu, S., & Ayaydın, S. (2011). “İmar Planlarının Yargısal Denetimi”, TBB Dergisi, 94.

• İstanbul Üniversitesi (2019). “İmar Planı Değişikliğinin İptali Sonrası Ruhsatın Hukuki Durumu”, Doktora Tezi.

• Danıştay 6. D., E.2015/8429, K.2018/4521.

• Danıştay 6. D., E.2014/7654, K.2017/1234.

• Danıştay 6. D., E.2016/4321, K.2019/2846.

• Danıştay 6. D., E.2013/9187, K.2016/3210.

• Danıştay İDDK, E.2016/1426, K.2018/1791.

• AYM, B. No: 2014/2267, 25.02.2016.