ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ (MAKETTEN SATIŞ) NEDİR?

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ (MAKETTEN SATIŞ) NEDİR?

30-09-2019
ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ (MAKETTEN SATIŞ) NEDİR?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un m.40 ve m. 46 arasında düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi genelde maketten satış sözleşmesi olarak da bilinmekte olup kanunda düzenlendiği şekli ön ödemeli konut satışı şeklindedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi değindiğimiz gibi kanunumuzun 40 ve 46'ncı maddeleri arasında düzenlenmiş olup 46'ncı maddede sözleşme öncesi bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülükleri, cayma hakkı ve sözleşmeden dönme düzenlenmiştir. Yine Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından ön ödemeli konut satışları hakkında yönetmelik de yayımlanmıştır. Halk arasında genelde maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ve adlandırılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi, çok önemli bir sözleşme olup, ortada henüz bir konut olmadan tüketicilerin ücret ödemeye başlaması sebebiyle tüketicilerin korunmaya alındığı bir sözleşme türüdür. Bu yüzden ön ödemeli konut satış sözleşmesi kanunda ayrı ve özel olarak düzenlenmiştir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kanundan da görüleceği üzere; tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmenin konusu taşınmaz satışıdır. Tüketicilerin kararlarını önceden düşünerek ve bilinçli olarak vermelerini sağlamak maksadıyla ve yine şartları önceden öğrenmelerini kolaylaştırmak maksadıyla tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi düzenlenmiştir.

Ön bilgilendirme formunda bulunması gerekenler;

a) Satıcının ismi, unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,

b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları,

c) Konutun tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,

ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,

d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,

e) Konutun teslim tarihi,

f) Verilen teminata ilişkin bilgiler,

g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,

bu bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı vasıtasıyla tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme yapıldığına dair ispat yükü satıcıya aittir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin en önemli unsurlarından bir tanesi de ön şart niteliğinde olan ve kanunumuzun 40'ıncı maddesinin 3'üncü fıkrasında yer alan yapı ruhsatı alma şartıdır. Bu düzenlemeye göre yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Konutun yapılacağı yerin bağlı bulunduğu belediyeden yapı, inşaat ruhsatı almadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez.

Ön ödemeli satış sözleşmesinin kanuna uygun olarak yapılabilmesi için bazı şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekmektedir. Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesi ile birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme ile kurulur. Sözleşmenin resmi şekilde noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokacak herhangi bir belge (kambiyo senedi vs) vermesini isteyemez. Ayrıca geçerli bir sözleşme yapmayan satıcı sonradan sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek tüketiciyi zor durumda bırakamaz. Bu açıkça hakkaniyet ilkesine ve dürüstlük kuralına açıkça aykırı olacaktır. Satıcı geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden herhangi bir şekilde ödeme almış olursa, tüketici her zaman yapmış olduğu bu ödemeleri getirisiyle birlikte geri isteme hakkına sahiptir.

Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuzun üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini tüketicinin lehine sağlaması zorunludur.

a) Banka teminat mektubu,

b) Hak ediş sistemi,

c) Bağlı kredi.

yukarıda yer alan teminatlar dışında tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir sistem öngörülmesi durumunda, bu sistem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.

Bina tamamlama sigortası

Bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenir.

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Hakediş sistemi

Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Söz konusu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılabilir.

Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.

Satıcı, 9 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu ödemeler banka tarafından tüketiciye iade edilir.

Banka, hakedişlerin kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya danışmanlık firmalarından hizmet alabilir.

Banka teminat mektubu

Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin 9 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, tüketicinin ödediği bedelin, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur.

Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına alınması durumunda, satıcı 9 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciler, kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan tazmin edebilirler.

Bağlı kredi ile teminat

Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde, kullandırılan kredi miktarı tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, kullanılan bağlı kredi miktarının üzerinde kalan tutar, ayrıca teminat altına alınmak zorundadır.

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.

Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Cayma hakkı niteliği gereği kanundan doğan iradi bozucu yenilik doğuran bir haktır. Cayma ile birlikte tüketici tek taraflı irade beyanıyla karşı tarafın hukuk alanında değişiklik yaratmakta, satıcı istemese bile sözleşme ilişkisi son bulmaktadır. Tarafların sözleşmeyi tekrar geçerli hale getirme imkanları da yoktur. 14 günlük cayma süresi sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektup ile yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, tüketicinin cayma hakkına sahip olduğu hakkında tüketiciyi bilgilendirmek zorundadır. Cayma hakkının tüketiciye bildirilmemesi durumunda tüketici süresiz cayma hakkını kullanabilir.

Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.

Kategoriler

  • İdare Hukuku

  • Tıp Hukuku

  • Polis, Asker Ve Memur Hukuku

  • Bilişim Hukuku

  • Boşanma Ve Nafaka Hukuku

  • Tazminat Hukuku

  • İş Hukuku

  • Ceza Hukuku

  • Ticaret Hukuku

  • Miras Hukuku

  • Sağlık Turizmi Hukuku

  • Tüketici Hukuku


İlgili Bloglar




DİĞER BLOG YAZILARIMIZ


DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?
DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?

Devre tatil sözleşmesinin feshedilmesinden önce bu...

Devamı
Trafik Kazasında Tazminat Alınır mı?
Trafik Kazasında Tazminat Alınır mı?

Ülkemizde ne yazık ki fazlasıyla trafik kazası mey...

Devamı
Tazminat Davası Nasıl Açılır?
Tazminat Davası Nasıl Açılır?

Tazminat davası nasıl açılır- Maddi manevi tazmina...

Devamı
İnternet ve Sosyal Medya Yoluyla Hakaret Suçu Nedir?
İnternet ve Sosyal Medya Yoluyla Hakaret Suçu Nedir?

Günümüzde sosyal medya hesabı olmayan neredeyse yo...

Devamı
Mil Hukuk ve Danışmanlık